부동산 매매상식

등기부 등본 살펴보기 (法상 제한확인)

집을 계약할 때는 계약 전에 반드시 물건지 관할 등기소에서 등기부등본을 떼어 소유자와 파는 사람이 같은 사람인지 확인해야 한다. 더불어 용도, 정확한 면적, 저당권이나 채권 설정 여부 등도 꼼꼼히 확인해야 한다. 그리고 계약서를 쓸 때 실제 내용과 대조해 볼 필요가 있다. 공인중개사나 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시할 때는 인지가 제대로 붙어있는지, 발급날짜가 언제인지 제대로 확인해야 한다. 발급날짜가 계약 체결일보다 많이 앞서는 경우 발급날짜와 계약체결일 사이에다른물권이 설정될 수 있기 때문이다.
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 토지대장, 가옥대장, 도시계획확인원등 공부열람

단독주택을 살 때에는 토지대장, 건축물 관리대장, 도시계획 확인원 (도시 외 지역은 토지이용계획 확인원) 등도 열람해야 한다. 단독주택 중에는 토지대장에는 올라 있어도 가옥대장에는 없는 무허가 건물들이 종종 있기 때문이다. 또한 도시계획 확인원을 통해 주택이 철거대상인지 아닌지, 토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않는지도 잘 살펴야 한다.

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 현장답사

계약을 체결하기 전에 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 지목, 면적 및 인접 토지와의 경계, 용도, 방향, 도로접근 및 교통관계, 주변 환경상태 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 또한 건물의 구조, 면적, 용도, 건축연도, 건축설비, 일조, 통풍관계, 건축재료 등도 눈여겨 봐야 한다.

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 계약은 등기부상의 소유자와 직접

계약은 등기부상의 소유자와 직접 맺어야 하며 소유자의 대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장을 받아둬야 한다. 백지위임장이나 위임 사항이 불분명한 경우에는 말썽의 소지가 있기 때문이다.소유자와 직접 계약시에도 소유자가 미성년자거나 한정치산자, 금치산자가 아닌가 확인해야 한다. (상세한 것은 '계약서 작성시 유의사항'의 '처분능력의 확인'으로)

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 허가증과 업무보증서가 부착된 중개업소를 이용하는 것이 확실하다.

중개사고를 미연에 방지하기 위해 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어있는 중개업소를 이용해야 한다. 허가증의 허가번호와 대표자 성명 등을 기억해 구청에 전화로 확인하면 안전한 중개업소인지 정확히 알 수 있다. 그리고 업무보증서의 보증기간이 지나지 않았는지도 눈여겨봐야 한다. 보증기간이 지난 업무보증서는 휴지조각에 불과하기 때문이다.

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 계약서, 중개 대상물 확인설명서, 업무보증서 사본 등을 받아둘 것.

계약서는 당사자의 수만큼 작성하여 각 당사자가 한 통씩 보관하며 중개업소로부터 중개대상물 확인설명서를 받아야 한다. 또한 계약서 작성 후 보증금액, 보증기간, 보증보험회사, 공제사업을 행하는 공탁기관과 그 소재지가 명확하게 들어있는 업무보증서 사본 등을 받아두는 게 좋다.

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 특이사항을 꼼꼼이 적어두자

계약서 특약 사항에 계약해제조건, 위약금, 각종 세금 및 공과금 납부자 등을 꼼꼼히 적어 두는 것이 좋다. 그래야만 나중에 분쟁이 발생했을 때 원만하게 해결할 수 있다. 적어둔 대로 지켜지지 않았을 때 어떤 식으로 대처할 것인지도 정확히 명시해야 한다.

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 잔금내기전에 등기부등본 다시한번 확인한다.

잔금을 낼 때 등기부등본을 다시 한 번 떼어 확인하는 것이 좋다. 계약을 맺기 전에 등기부등본을 확인했다고 하여도 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로 저당권이 설정되거나, 2중 계약으로 다른 사람에게 소유권이 이전됐을지도 모르기 때문이다.
 이를 원천적으로 봉쇄하려면, 계약서를 작성할 때, 계약 후 저당권등이 설정되었을 때는 해약하거나 위약금으로 문제발생자가 얼마를 배상한다는 등의 특약사항을 명시해 공증을 받아두도록 한다. 더욱 확실히 하려면, 계약금 지급 또는 중도금 지급시 가등기를 쳐놓는다.

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 계약과 해약

계약 후 잔금을 내기 전까지는 해약할 수 있다. 단 집을 산 사람은 계약금을 포기하고, 집을 판 사람은 위약금을 배상해야 한다. 그러나 중도금까지 지불한 경우라면 상대방이 일방적으로 해약할 수 없다. 흔히 계약서를 쓴 후 24시간 안에는 위약금이나 해약금을 물지 않고도 해약할 수 있다고 알고 있는데 그렇지 않다. 계약서를 쓰고 도장을 찍었다면 계약파기 에 대한 대가를 치뤄야 한다.

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 집주인이 잔금을 안 받으려 할 때

중도금을 낸 상태에서 판 사람이 잔금을 안 받으려고 할 때는 소유권 이전절차 이행 소송을 제기한다. 먼저 내용증명을 통해 집주인이 잔금을 받도록 독촉하고, 그래도 받지 않겠다고 할 때에는 법원에 잔금을 공탁하고 소유권 이전절차 이행소송을 제기하면 승소할 수 있다.

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 양도사실 신고

부동산을 판 사람은 거래 내용을 소유권 이전등기 신청일 전까지 자신의 납세지 거주지 관할세무서 (물건소재지가 아님) 에 먼저 신고해야 한다. 거래내용을 신고 할 때 세무서에서 '신고확인서'를 발급해 주는데 이 신고확인서가 없으면 집을 산 사람이 등기 이전을 할 수 없다. 따라서 집을 파는 사람은 관할 세무서에 매매 내용을 신고하고 신고확인서를 받아 산 사람에게 넘겨줘야 한다. (단, 3년이상 보유한 부동산을 매매시에는 『양도사실 신고확인서』를 첨부하지 않아도 등기이전이 가능하다.)

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 예정 신고기간 안에 세금내면 15%감면된다.

부동산을 산 후 예정신고기간 안에 세금을 내면 세금의 15%가 감면된다. '양도대금 청산일이 속하는 달의 마지막 날부터 2개월 이내'로 규정되는 예정신고기간 안에 세금을 납부하면 세금의 15%를 덜내도 되는 것이다. 다만 1가구 1주택인 경우 등 양도세가 비과세 되는 부동산을 매매하는 경우라면 양도신고를 하지 않아도 된다. 또한 부동산 양도신고를 했으나 계약이 취소되었을 경우 세무서에 계약취소 사실을 신고하고 신고확인서를 반납하면 납부한 세금을 돌려 받을 수 있다.

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 등기필증 잘 간수하기

등기필증은 신청한 등기가 완료되면 새로운 등기권리자에게 주는 일종의 권리증이다. 이
등기필증은 잃어버려도 다시 교부받을 수 없기 때문에 잘 보관해야 한다. 등기필증이 없
으면 나중에 등기할 때 법무사의 확인서면이나 공증사무실에서 공증한 등기위임장 부본이
있어야 하므로 등기필증은 잘 간수해야 한다.

계약작성시 유의할 사항

 당사자의 확인

계약을 할 때 기본적으로 가장 중요한 것은 거래대상물에 관하여 권리를 이전하고 취득하는데 책임질 수 있는 사람과 계약을 해야 한다는 점이다. 예컨데 매매의 경우라면 매도인이 실제 소유자인가 또는 매도에 관해 권한을 가진 대리인인가 확인하여야 한다. 
만일 실제의 소유자와 등기부상의 소유자가 다르다면 등기부상의 소유자와 실제의 소유자간의 매매계약서등 소유권이전에 필요한 서류를 제시받아 확인한 후에 계약에 임하여야 한다. 또한 매도인이 실제 소유자라도 그 부동산을 처분할 수 있는 능력이 있는지를 살펴야 한다. 법률상 무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자가 거래를 할 때에는 원칙적으로 법정대리인에 의하든지, 아니면 법정대리인의 동의가 필요하다.
 
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매도인에 관한 사항

(가) 권리의 진정성 확보  
민법상 타인의 물건이나 권리도 매매의 목적물이 될 수 있다. 이 경우에 매도인은 그 권리를 취득해서 매수인에게 이전해야 하며, 매도인이 이전할 수 없는 경우에는 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다(민법 제570조). 그러나 매수인이 계약을 해제하고 손해배상청구를 하더라도 매도인이 변제 능력을 잃었거나 도주한 경우에는 매수인은 유무형의 손해를 입게 된다. 그러므로 매도인이 진정한 소유자인지, 소유권 이전에 대한 대리권만 있는 대리인인지, 혹은 중개 대상물에 대해 아무런 권한도 없는 자인지를 조사하는 것은 매우 중요한 일이다. 
특히 문제가 되는 것은 등기부상의 소유자와 실제의 소유자가 다른 경우이다. 이러한 경우에는 당사자들을 직접 면담하여 진정한 소유자임을 확인해야 한다. 일반적으로 등기부상의 명의인은 일단 소유자로 추정되므로 등기필증,인감증명서 및 주민등록증을 제시받아 확인할 수 있으며, 건물을 매매할 경우에는 직접 방문하여 확인하는 것이 바람직하다.
 

(나) 처분능력의 확인
 
매도인이 진정한 소유자라 하여도 그 부동산을 처분할 행위 능력이 있는지의 여부가 문제가 된다
 
ㄱ) 매도인이 자연인인 경우.
자연인의 법률행위가 유효하게 되려면 행위자에게 의사능력과 행위능력이 있어야 한다.
의사무능력자의 법률 행위는 무효로 되고, 행위무능력자의 법률 행위는 취소할 수 있는 행위로 되기 때문이다. 주의할 점은 미성년자와 금치산자는 법정대리인의 동의를 받아서 단독으로 유효하게 법률행위를 할 수 있으므로 이들이 법정대리인의 동의서와 인감증명서를 제시하면 이들과 직접 계약을 체결해도 무방하지만, 금치산자의 경우에는 법정대리인이 동의하여도 재산상의 법률 행위를 단독으로 행할 수 없으므로 금치산자와의 직접 계약은 회피해야 한다는 점이다. 따라서 금치산자와 재산상의 법률행위를 하고자 하는 때에는 그의 법정 대리인과 계약하는 것이 바람직하다.
또한 미성년자가 법정대리인의 동의를 받지 않고도 단독으로 법률행위를 할 수 있는 경우에는 미성년자와 직접 계약을 체결하여도 무방하지만, 이 경우에도 일정한 한계가 있음을 주의하여야 한다.
 예를 들면 부모로부터 주택 매매업을 허락받은 19세의 미성년자가 주택 매매업을 행하는 경우에 부모의 동의 없이 그 자와 주택매매계약을 직접 체결하여도 유효하지만, 다만 주택매매업의 대상이 아닌 그 자의 소유인 주택을 거래하고자 하는 때에는 별도로 법정대리인의 동의가 있어야 한다. 한편 법정 대리인과 미성년자의 이익이 상반하는 행위에 관하여는 대리권이 제한되고, 부모가 미성년인 자에 대하여 공동으로 친권을 행사하는 경우에는 이른바 공동대리가 됨을 주의해야 한다. 그리고 계약시에는 미성년자이던 자가 20세를 넘어 성년이 된 경우에는 본인에게 추인을 받아야 하며, 만약 추인을 받지 못하면 계약이 취소될 수 있다. 행위무능력자와의 계약은 위에서와 같은 여러 문제점이 발생할 수 있으므로 계약을 체결함에 있어서 상대방에게 행위능력이 있는지를 철저히 조사할 필요가 있는 바, 그 방법은 다음과 같다. 
즉, 주민등록증이나 호적등본을 통하여 매도인이 미성년자인지를, 호적등본이나 신원증명서를 통하여 금치산자, 한정치산자인지를 각각 확인할 수 있으며, 행위무능력자의 법정대리인(친권자,후견인)과 계약을 체결하고자 할 때에 법정대리인의 유무는 호적등본을 통하여 확인할 수 있다.

※미성년자가 단독으로 법률행위를 할 수 있는 경우
 ①단순히 권리만 얻거나 의무를 면하는 행위 
 ②처분이 허락된 재산의 처분
 ③영업이 허락된 미성년자의 그 영업에 관한 행위
 ④대리행위
 ⑤법정대리인의 허락을 얻어 회사의 무한책임사원이 된 미성년자가 그
 사원으로서 한 법률행위
    　
 ※신원증명서의 기재사항
 ①금치산, 한정치산의 선고를 받고 취소되지 않은 사실
 ②파산선고를 받고 복권되지 않은 사실
 ③금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예 기간 중에 있는 사실
 ④금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행을
 받지 아니 하기로 확정된 후 5년이 경과되지 않은 사실
 ⑤법률 또는 판결에 의해 자격 정지 또는 자격 상실 중에 있는 사실
 

ㄴ) 매도인이 법인인 경우 
그 법인의 법인격유무, 대표자의 처분권한 등은 법인의 등기부를 열람하여 조사하여야 하며, 법인의 종류에 따라서 부동산을 처분할 때 이해관계인의 동의나 감독자의 승낙을 얻어야 하는 경우가 많으므로 이를 확인해야 한다. 예컨대 사립학교법인의 기본재산을 처분함에 있어서는 교육부장관의 인가가 필요하므로, 인가의 가능성 여부를 확인할 필요가 있다. 한편 종교법인이 그의 부동산을 처분함에 있어서는 대표자 및 책임자의 동의를 필요로 하며, 종중재산을 처분할 때에는 종중회의의 의결을 필요로 하므로 이를 조사, 확인해야 한다.
 
ㄷ) 매도인의 임의대리인과 계약을 체결하는 경우
매도인의 대리인에는 처음부터 대리인으로서 매매 계약의 체결 및 이해에 관한 일체의 행위를 대리하는 경우와 이미 성립한 계약의 이행에 관하여 일부를 대리하는 경우가 있다. 이 경우 비록 인감증명이 첨부되었다 하더라도 항상 본인에게 직접 문의하여 대리권 수여사실과 그 권한의 내용 등에 관해 확인하는 것이 필수적이다.
 
ㄹ)공동소유인 재산의 계약을 체결하는 경우
민법상의 공동 소유의 유형에는 공유, 합유, 총유의 세 가지가 있다. 이 중 공유지분의 처분은 비교적 자유로워서 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 그 지분을 처분할 수 있으므로 지분의 거래에 있어서는 특별한 제한이 없다. 그러나 공유물의 처분을 위하여는 공유자 전원의 공의가 필요하므로 공유물 자체의 거래시에는 공유자 전원의 동의 여부를 확인하여야 한다. 한편 합유의 경우에는 지분이나 합유물의 처분에는 합유자 전원의 동의가 있어야 하므로, 동의 여부를 확인하여야 하며 총유에 있어서는 지분이란 존재하지 아니하며, 총유물의 처분에는 사원총회의 결의가 있어야 한다.

매수인에 관한 사항
(가) 매수인이 자연인인 경우
매수인이 무능력자일 때는 위에서 살펴본 매도인의 경우와 같은 문제가 생기므로 주의해야 하며, 매수인이 외국인일 때는 토지매매계약을 체결하여도 건설 교통부 장관의 인가를 받아야 그 효력이 발생한다는 점에 유의해야 한다. 매수인의 사회적 신분으로 보아 당해 부동산을 매입하기에 상식적으로 납득할 수 없는 경우에는 일단 의심해 볼 필요가 있다. (부동산은 거래상대에 대한 신뢰가 매우 중요하다. 따라서 가능한 채널을 동원하여 거래상대의 사회적지위, 평판, 신원등을 확인해야 안전하다.)
 
(나) 매수인이 법인인 경우
그 법인의 법인격의 유무, 대표자의 자격, 이해 관계인 또는 감독자의 동의, 허가의 유무를 조사해야 한다. 감독 관청의 허가를 필요로 하는 경우에는 인가의 가능성을 미리 확인(내인가)해 두어야 한다.
 
(다) 매수인의 대리인과 계약을 체결하는 경우
매도인의 대리인과 계약을 체결하는 경우처럼 주의해야 한다.
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 기타주의사항

계약서의 작성 부수

계약서는 같은 내용의 것을 최소한 3통 이상 작성하여 1통은 매도인이 1통은 매수인이 나머지 1통은 공인중개사가 보관하여야 한다.

계약서의 양식

부동산 계약서는 획일적인 계약서로는 불충분한 경우가 있으므로 그때마다 거래 실정에 맞는 계약서를 작성하고 인쇄물을 사용할 때에는 거래실정에 따라 적절하게 보정하는 것이 좋다. 현행법에는 계약서에 관하여 부동산 중개업협회가 표준서식을 정하여 그의 사용을 회원에게 권장할 수 있도록 하였다.

용어

계약서에는 가급적 법률용어와 표현상 명료한 용어를 사용하여 문구의 해석을 둘러싼 다툼의 소지를 없애야 한다.

문자

어떤 문자를 사용할 것인가는 원칙적으로 자유지만 누구나 쉽게 알아볼 수 있는 한글이 바람직하다. 다만 매매대금 등에 사용하는 숫자는 변조를 방지하기 위하여 로마 숫자나 아라비아 숫자 표기를 하지말고 한자나 한글로 표기하는 것이 좋으며 이때 괄호 속에 아라비아 숫자를 병기하는 것이 좋다.